Copropriété : quand avoir recours à la rénovation globale ?

Puisque les logements en copropriété font partie intégrante du parc immobilier métropolitain qui, actuellement, représente à lui seul 44 % de l’énergie consommée en France et émet chaque année plus de 123 millions de CO2, ils figurent eux aussi parmi les domaines clé dans la transition énergétique et la lutte contre le réchauffement climatique. Qui plus est, ils ont majoritairement été construits à une époque où il n’existait pas encore de réglementation thermique. Cela dit, afin qu’ils puissent contribuer à rendre le secteur du bâtiment moins énergivore, les copropriétaires qui ne se sont pas encore lancés dans la rénovation globale de leur immeuble doivent commencer à l’envisager.

En se lançant dans des travaux de rénovation globale, ces copropriétaires contribuent d’une part au bon fonctionnement du plan « France Relance », un plan déployé pour accélérer la refondation économique, sociale et écologique du pays. D’autre part, ils font le choix de maximiser la performance énergétique de leur immeuble, de supprimer tous les ponts thermiques, de minimiser les besoins énergétiques du bâtiment, de valoriser le bien tout en améliorant son confort… La rénovation globale est aussi pour eux l’occasion de faire baisser le coût des travaux. L’État mettant actuellement en avant la rénovation énergétique des bâtiments existants, il peut financer la quasi-totalité du projet à travers différentes aides et subventions cumulables entre elles. Gros plan sur la rénovation globale en copropriété.

Contenu de la page

• Rénovation globale : en quoi cela consiste-t-il ?
• Rappel du principe de la copropriété
• La réalisation d’une rénovation globale en copropriété
• Rénovation globale en copropriété : l’importance de se faire accompagner
• Rénovation globale en copropriété : quels travaux faire réaliser ?
• Les aides financières auxquelles la rénovation globale d’une copropriété est éligible

Rénovation globale : en quoi cela consiste-t-il ?

La rénovation globale vise à traiter chaque poste d’amélioration de l’efficacité énergétique d’un bâtiment après que ce dernier ait fait l’objet d’un audit énergétique des plus rigoureux : isolations (ITI et/ou ITE), équipements de chauffage, système de ventilation, menuiseries… Puisque son propriétaire ou les copropriétaires sont dans ce cadre amenés à faire réaliser une panoplie de travaux, la rénovation globale peut s’opérer en une seule étape ou s’échelonner sur plusieurs années. Dans tous les cas, les travaux doivent déboucher sur l’atteinte des objectifs de performance énergétique fixés par la réglementation thermique en vigueur.

La rénovation énergétique d’un bâtiment étant un projet de grande envergure, selon le nombre de travaux à réaliser, et devant se conformer aux exigences de la réglementation thermique en vigueur, si vous aussi, vous vous apprêtez à vous lancer dans une rénovation globale de votre logement, il est dans votre intérêt de vous faire accompagner par un expert en maîtrise de l’énergie. Allant de l’audit énergétique du bien à sa rénovation globale, en passant par l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) et la mobilisation des aides gouvernementales vous permettant de minimiser au maximum votre reste à charge, un tel professionnel s’occupera de tous les jalons de votre projet et s’évertuera à booster l’efficacité énergétique de votre bâtiment.

Améliorer l’efficacité énergétique d’un bâtiment grâce à la rénovation de celui-ci

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Rappel du principe de la copropriété

Par copropriété, en entend une organisation juridique dans laquelle chacun des copropriétaires est propriétaire d’un ou plusieurs lots qui se composent d’une quote-part de parties communes (toiture, cour, sol, voie d’accès…) et d’une partie privative (appartement, cave, parking…), deux parties indissociables évaluées en « tantièmes ». Les copropriétaires font partie du syndicat des copropriétaires qui se rassemble en assemblée générale au moins une fois par an pour voter les décisions relatives à la copropriété, y compris celles s’articulant autour des travaux à réaliser.

Certains d’entre eux sont des occupants tandis que d’autres sont des propriétaires bailleurs. Pour ce qui est de la gestion administrative, technique, financière et comptable du bâtiment en copropriété, cette lourde responsabilité incombe à un bénévole ou un professionnel connu sous le nom de « syndic de copropriété ». Ce dernier est contrôlé et assisté par un conseil syndical pour lequel les membres sont élus par les copropriétaires.

La réalisation d’une rénovation globale en copropriété

Si chaque copropriétaire est libre de rénover sa partie privative sans vote préalable, dans la mesure où les travaux à effectuer impactent les parties communes de la copropriété, leur décision implique systématiquement un vote en Assemblée générale. Trois genres de majorités existent dans ce cas : simple, majorité absolue et double majorité. En cas de travaux de rénovation énergétique globale qui concerne bien évidemment les parties et équipements communs, ceux-ci doivent nécessairement être votés à la majorité absolue définie par l’article 25. Ainsi, pour être validés, ces travaux doivent obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, absents à l’assemblée générale ou représentés).

Avant même de faire voter la réalisation de la rénovation globale, le syndic de copropriété doit faire réaliser un audit énergétique ou un diagnostic performance énergétique (DPE). Voté à la majorité simple, le bilan énergétique a bien sûr pour objectif d’informer tous les copropriétaires sur la consommation énergétique de l’immeuble, sa classe énergie et les préconisations de travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment lors d’une Assemblée générale.

Par ailleurs, le syndic doit se renseigner amplement sur les différentes aides financières auxquelles sont éligibles les travaux de rénovation à entreprendre, puis les présenter au syndicat de copropriétaires, toujours en assemblée générale. Tous ces détails vont alors permettre au syndic de convaincre la majorité des copropriétaires de l’intérêt du projet.

Lors l’Assemblée générale, le syndicat des copropriétaires doit se prononcer, soit sur la souscription d’un CPE (contrat de performance énergétique) qui est passé entre la copropriété et un opérateur spécialisé dans les services énergétiques, soit sur l’adoption d’un plan de travaux. Dans l’éventualité où le syndicat voterait contre le CPE ou le plan de travaux, la rénovation globale peut s’opérer sur la base des devis présentés pendant l’Assemblée générale.

La démarche administrative à suivre pour réaliser la rénovation

Rénovation globale en copropriété : l’importance de se faire accompagner

La première raison pour laquelle les copropriétés doivent faire appel à une AMO est que l’intervention de cette dernière est l’une des conditions d’éligibilités à certaines aides financières auxquelles elles peuvent prétendre dans la cadre d’une rénovation globale. Qui plus est, l’AMO leur fait profiter d’un accompagnement sur mesure à plusieurs niveaux, allant du choix des travaux et l’élaboration du cahier des charges au montage du dossier de candidature aux aides auxquelles le projet est éligible, en passant par l’élaboration du plan de financement, l’anticipation des risques, l’enquête sociale permettant définir les éventuelles aides individuelles à destination des propriétaires bailleurs ou occupants.

Un opérateur AMO peut même s’assurer que l’assemblée générale des copropriétaires puisse se dérouler à merveille. Lors du choix des travaux à réaliser, il veille à ce que ceux-ci, une fois réalisés, puissent entraîner au moins un gain énergétique de 35 %.

La mission d’un opérateur se limitant à l’accompagnement des copropriétés dans leur seul intérêt, le pilotage du chantier ainsi que le choix des artisans RGE qui exécuteront les travaux incombent ainsi à un maître d’œuvre (bureau d’études, architecte…). Pour éviter de se disperser entre plusieurs interlocuteurs, les copropriétés peuvent faire le choix de collaborer avec une entreprise experte en maîtrise de l’énergie pouvant mettre à leur position une équipe qui, à elle seule, regroupe les experts pouvant contribuer au bon déroulement du projet : AMO, maître d’œuvre, artisans RGE…

L’importance de se faire accompagner par un professionnel

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Rénovation globale en copropriété : quels travaux faire réaliser ?

Avant de se lancer dans les travaux de rénovation globale, la copropriété doit réaliser un état des lieux en faisant réaliser un DPE. Un tel diagnostic vise à identifier les postes les plus énergivores ainsi que les différentes sources de déperditions d’énergie. Le DPE permet également à la copropriété de localiser les origines des gaspillages d’énergie. Ce diagnostic va alors déboucher sur l’énumération des travaux à mettre en œuvre et leur classification par ordre de priorité pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. Les résultats du DPE, comme déjà indiqué plus tôt, permettront au syndic de copropriété de convaincre les copropriétaires de l’importance de la rénovation globale de l’immeuble et des gains énergétiques auxquels ils peuvent s’attendre après la réalisation des travaux.

Parmi les travaux incontournables de la rénovation énergétique d’un bâtiment figure principalement l’isolation thermique. Réalisée dans les règles de l’art, cette dernière ne manquera pas de supprimer les ponts thermiques qui font du bâtiment une véritable « passoire énergétique », de minimiser drastiquement les besoins énergétiques du bâtiment, de permettre à la copropriété de faire des économies substantielles sur sa facture énergétique et d’apporter un grand confort thermique et acoustique au quotidien.

Dans le cadre d’une rénovation globale, chaque source de déperdition thermique du bâtiment peut faire l’objet d’une isolation des plus rigoureuses, à savoir les murs (ITE et/ou ITI), la toiture et les combles (perdus ou aménagés), les planchers bas. Les tuyaux d’eau chaude peuvent aussi être isolés de sorte à éviter les pertes de chaleur qui pourraient s’opérer avant que l’eau n’arrive jusqu’aux robinets ou dans les radiateurs. Cette opération est connue sous le nom de calorifugeage. Il en va de même pour les points singuliers (réducteurs, robinets, vannes…) se trouvant dans la chaufferie qui font bien sûr partie des ponts thermiques d’un immeuble. Leur isolation se fait notamment grâce à des housses isolantes.

Outre l’isolation thermique, la copropriété doit aussi songer à troquer les chaudières vétustes et/ou qui fonctionnent avec du combustible coûteux contre des dispositifs plus performants, récents et propres qui peuvent garantir un excellent rendement et faire baisser significativement les dépenses énergétiques.

Si nécessaire, la copropriété ne doit pas hésiter à se lancer dans le « relamping », c’est-à-dire qu’elle doit remplacer les lampes énergivores qui équipent les parties communes par des solutions beaucoup plus économiques comme les lampes LED. Par ailleurs, pour parvenir à économiser davantage sur les factures de chauffage, il est dans l’intérêt de la copropriété de mettre en place des thermostats, des dispositifs permettant aux ménages de réguler leur chauffage individuel de façon à ce que les températures ambiantes puissent s’adapter à chaque moment de la journée. Selon l’Agence de la transition énergétique ADEME, il suffit de baisser d’un seul degré la température de référence sur un thermostat pour faire une économie de chauffage d’ordre de 7 %. On peut ajouter à tout cela le remplacement des menuiseries, la mise en place de robinets thermostatiques, etc.

Les aides financières auxquelles la rénovation globale d’une copropriété est éligible

Dans l’optique d’encourager les travaux de rénovation énergétique en copropriété, les pouvoirs publics ont mis en place diverses incitations financières. Les copropriétaires peuvent alors en profiter pour faire baisser autant que possible le coût des travaux, ce dernier étant la principale raison qui se trouve à l’origine de la réticence de bien des syndics et syndicats à l’idée de se lancer dans la rénovation globale de leur bâtiment. Ce coût varie en fonction de l’ampleur du chantier (laquelle est en l’occurrence conséquente puisqu’il s’agit de la rénovation globale d’un immeuble en entier), des travaux à réaliser, des matériaux choisis, de la complexité et de l’accessibilité du lieu, du gain énergétique à atteindre…

Auparavant réservée aux propriétaires occupants et remplaçant le programme Habiter Mieux de l’Anah et le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique), MaPrimeRénov’ concerne dorénavant les syndicats et bailleurs. À travers celle-ci, les pouvoirs publics peuvent financer jusqu’à 25 % du montant des travaux de rénovation globale dont les bâtiments éligibles font l’objet. L’aide versée pour chaque logement est plafonnée à 3 750 €. À celle-ci peuvent s’ajouter deux bonus d’un montant de 500 € par logement : bonus BBC et prime sortie de passoire. Pour être éligible à MaPrimeRénov’, les bâtiments en copropriétés doivent être majoritairement composés de résidences principales (au moins 75 %) et être immatriculés au registre national des copropriétaires.

Le bouquet de travaux à mettre en œuvre doit également entraîner une baisse de 35 % de leur consommation énergétique et être réalisé par des professionnels RGE. MaPrimeRénov’ contraint également les copropriétés à solliciter l’accompagnement d’un opérateur AMO.

La rénovation globale donne également droit au dispositif des CEE (Certificats d’économies d’énergie) grâce auquel les travaux pour les habitats en copropriétés pourraient être pris en charge jusqu’à 100 %. Plus précisément, ces certificats consistent en l’octroi d’une prime par les grands énergéticiens (Shell, EDF, Engie, Total, Intermarché…) pouvant être déduite directement du montant des devis travaux, ce qui évite l’avance de frais. Pour en bénéficier, la résidence collective doit avoir été construite il y a plus de 2 ans et les travaux à réaliser doivent faire partie de la liste établie par le ministère de la Transition. Puis, grâce au « Coup de pouce Rénovation performante » qui s’inscrit également dans le dispositif des CEE, les projets de rénovation globale, incluant ou non le remplacement de chaudière, pouvant entraîner une baisse d’au moins 35 % de la consommation conventionnelle en énergie primaire peuvent bénéficier d’une prime CEE bonifiée.

Étant donné que les aides financières à la rénovation énergétique peuvent être cumulées, les copropriétés peuvent alors, sous certaines conditions, profiter en même temps de celles octroyées dans le cadre de MaPrimeRénov’ Copropriété et des CEE et de réduire au maximum leurs charges de copropriété.

Outre les incitations financières citées précédemment, la rénovation globale peut aussi être éligible à l’éco-PTZ collectif, aux aides de l’ANAH dédiées aux copropriétés les plus fragiles, aux prêts accordés par les CAF (Caisses d’allocations familiales), les aides de l’Action logement et de l’Assurance retraite, etc.

De quelles aides financières peut-on profiter pour faire une rénovation globale ?