Estimation immobilière : la méthode par capitalisation
Qu’il s’agisse d’un achat, d’une vente ou d’une succession, la détermination de la valeur vénale du bien immobilier est primordiale. Cette détermination est mise en œuvre à travers l’estimation immobilière qui s’appuie sur diverses techniques, dont la capitalisation du revenu. Nous décryptons la méthode par capitalisation utilisée pour estimer un bien immobilier.
Qui s’occupe de l’estimation immobilière ?
Si vous avez un immeuble ou un appartement à vendre, vous serez amené à le faire estimer pour connaître son prix de vente exact. Cette procédure importante ne doit pas être entachée d’erreurs puisqu’elle est utile pour vendre le bien à un prix idéal et juste. C’est pour cela qu’il est important de faire appel à une agence immobilière compétente pour réaliser l’estimation du bien mis en vente. Lorsque le bien est mal estimé, les potentiels acquéreurs risquent de se faire rares à cause du caractère non raisonnable du prix de vente. La détermination de la valeur réelle des biens immobiliers se base entre autres sur les caractéristiques du bien, sa situation géographique et l’état actuel du marché.
Si vous disposez d’un bien à vendre ou à mettre en location dans la région parisienne, les conseils d’une agence experte en estimation immobilière à Aulnay-sous-Bois vous seront utiles. Toutefois, les professionnels de l’immobilier n’estiment pas votre bien au hasard. Ils emploient des méthodes conventionnelles à l’image de la méthode par capitalisation qui suit un principe spécifique.
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L’essentiel à savoir sur la méthode par capitalisation du revenu
La méthode par capitalisation permet aux professionnels d’obtenir une estimation globale de la valeur vénale d’un immeuble, appartement, local commercial ou boutique. Néanmoins, sa mise en œuvre requiert la prise en compte de nombreuses données.
La théorie de la méthode par capitalisation
En général, la méthode par capitalisation du revenu est appliquée aux biens immobiliers loués et qui génèrent des rendements locatifs à leurs propriétaires. Pour appliquer cette méthode, l’expert immobilier procède à la création d’un rapport entre le revenu du bien (loyer) et le taux de capitalisation. Ce calcul s’opère suivant la formule V = R/t, sachant que V désigne la valeur vénale, R représente revenu et t pour la valeur du taux de capitalisation.
De manière concrète, l’expert en bâtiment détermine en amont le revenu généré par le bien immobilier. Il divise ensuite la valeur obtenue par le taux de capitalisation (rapport entre le revenu d’un bien et sa valeur vénale) tout en prenant le soin de prélever les charges liées à l’entretien de l’immeuble. La réponse obtenue à la suite de ce calcul correspond à la valeur vénale du bien immobilier.
Les avantages de la méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation du revenu est plus simple à mettre en œuvre que la méthode d’actualisation dont les calculs sont complexes. De plus, cette méthode permet d’appréhender clairement la valeur du marché des immeubles loués ou qui ont vocation à l’être. Cette approche est ainsi pratique pour attirer de potentiels investisseurs lorsque le taux de rendement du bien immobilier est considérable. Cela a clairement tendance à réduire le temps d’attente afin de vendre ou louer l’immeuble dans les meilleurs délais.
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Les inconvénients de la méthode par capitalisation
L’un des inconvénients de la méthode par capitalisation du revenu est qu’elle ne s’applique pas aux locaux vides. Il en est de même pour les biens immobiliers qui ne génèrent pas de revenus locatifs. Par conséquent, vous ne pouvez pas utiliser la capitalisation du revenu pour déterminer la valeur vénale d’une résidence secondaire ou d’un château par exemple. De même, l’appréciation de la méthode par capitalisation s’avère difficile puisqu’elle repose principalement sur les loyers.
