Covid-19 : le marché de l’immobilier neuf se réinvente

Les effets de la crise sanitaire liée à la covid-19 ont secoué l’économie française. Tous les secteurs d’activité ont été touchés. Même si le marché de l’immobilier a été moins impacté, on note cependant des changements importants. Quelles sont les principales transformations observées sur le marché immobilier neuf ? Comment se réinvente-t-il ?

Immobilier neuf : une nouvelle dynamique insufflée par la crise sanitaire

La crise sanitaire liée à la covid-19 a eu un impact non négligeable sur le marché immobilier international, et ce à plusieurs niveaux : pénurie des biens, demande élevée… De nouvelles tendances se dessinent sur le marché de l’immobilier neuf.

La demande de biens neufs a progressé

Malgré la crise sanitaire, le profil de l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier est resté stable. Idem pour le niveau de confiance observé chez les porteurs de projet immobilier. Les chiffres révèlent même que 52 % des acheteurs sont des primo-accédants, c’est-à-dire des personnes qui achètent pour la première fois. 46 % des acheteurs et 73 % des investisseurs considèrent aussi que c’est le bon moment pour acheter un bien immobilier. Enfin 35 % des acquéreurs potentiels orientent leurs recherches vers le neuf : on parle d’une hausse de 17 % par rapport à 2020. Cette augmentation concerne surtout la demande de maisons neuves. Cette demande seule a enregistré une progression de 9 % après le début de la crise sanitaire. Mais pourquoi autant d’affluence vers le neuf ?

Si beaucoup de personnes, investisseurs immobiliers ou futurs occupants, préfèrent acheter par le biais d’un programme immobilier neuf, c’est en raison des nombreux avantages (crédits, aides, fiscalité) et garanties que les biens neufs apportent. Les primo-accédants optent souvent pour le neuf dans le but d’avoir un logement aux dernières normes et bénéficier des aides au financement. D’autres avantages motivent également ce choix :

• La possibilité de personnaliser le logement
• Pas de travaux à prévoir
• Les garanties constructeur
• Les économies d’énergie réalisées

L’achat d’un appartement neuf sur plan, ou en VEFA, permet de personnaliser l’intérieur, de choisir les matériaux, les revêtements des sols et des murs, les cloisons… Le futur propriétaire a la garantie d’avoir un logement à son image, ou presque.

Il n’y a de plus pas de travaux à prévoir après l’achat d’un bien neuf, alors que les biens anciens peuvent présenter de nombreux vices cachés et demander un gros budget pour les réparations. Avec les garanties constructeur qui sont contractées pour tous les projets de construction de biens neufs, notamment les garanties décennales, un acheteur peut avoir l’esprit tranquille.

Enfin, l’investissement dans le neuf permet de bénéficier d’une parfaite isolation thermique : les logements sont beaucoup plus économiques en terme de ressources énergétiques, car ils respectent les dernières normes.

Les aspirations des acquéreurs ont évolué

La crise sanitaire a changé les règles du marché. Les professionnels de l’immobilier font face à une forte demande, mais aussi à des changements inattendus quant aux critères des acheteurs. Après les différents confinements, les Français se sont rendu compte des limites que présentaient leurs logements. Ils ont alors revu leurs priorités.

Actuellement, la demande est tournée vers les biens possédant un espace extérieur (jardin, terrasse, balcon…). C’est devenu l’un des premiers critères pour 23 % des acheteurs dans le neuf. Les acquéreurs préfèrent également les grands espaces. La superficie des biens recherchés ne cesse d’augmenter : les logements avec une surface de plus de 100 m² sont très demandés.

L’offre dans l’immobilier neuf en baisse

L’offre de biens neufs a-t-elle pu suivre la demande ? Pas vraiment… La covid-19 a engendré une véritable crise de l’offre de logements neufs. On note ainsi une pénurie de biens sur le marché. Mais quelle en est la cause ?

Pendant la période précédant la crise, le nombre de permis de construire délivrés en France avait déjà baissé en raison des élections municipales. La crise sanitaire est venue freiner encore plus la délivrance de ces permis. C’est ainsi qu’en 2020, le nombre de logements neufs autorisés a reculé de 16 %. On est donc passé sous le cap des 400 000 permis de construire délivrés. Les inquiétudes des professionnels du BTP concernant l’offre des biens immobiliers se sont ainsi révélées exactes.

Du fait de la crise sanitaire, le deuxième tour des élections municipales a été repoussé. Les nouvelles équipes municipales ont orienté leurs actions vers la gestion de la crise. Il y avait donc moins de temps et de ressources à consacrer à l’urbanisme. Les promoteurs sont restés dans l’attente des autorisations pour lancer de nouveaux projets immobiliers neufs.

Une répercussion sur les prix du marché immobilier

Avec la demande qui a augmenté et l’offre qui a baissé, les prix ont fluctué. Les premiers mois de la crise sanitaire ont été marqués par une hausse des prix. Par exemple, à la fin du mois d’avril 2020, on enregistrait une hausse de 3,3 % du prix au mètre carré (tous logements confondus) sur 1 an, soit 2 236 euros le mètre carré. Des villes comme Rennes, Strasbourg, Toulon, Besançon et Lille affichaient des hausses allant même de 10 à 12 %.

Cependant, durant le premier trimestre 2021, une baisse des prix a été observée sur le marché du neuf (Baromètre LPI-SeLoger), dans des proportions significatives :

• – 1,2 % sur l’ensemble des marchés
• – 5,2 % sur le marché des maisons
• – 0,5 % pour les appartements

Cette tendance n’est pas à généraliser, car lorsqu’on considère une période d’un an (2020-2021), les prix ont bel et bien augmenté, avec une progression générale d’environ 5 %.

La digitalisation au service de l’immobilier neuf

Les promoteurs immobiliers ont été contraints de se réorganiser à cause du confinement et des gestes barrière qu’impose le covid-19. Les bulles de vente et les rencontres en face à face n’étaient plus vraiment possibles. Ainsi, la digitalisation du parcours de vente est devenue indispensable.

C’est d’abord Nexity, le géant de la promotion immobilière, qui a basculé toutes les équipes de son call-center en télétravail, en assurant la distribution automatique des appels des clients recherchant un logement neuf. Les promoteurs immobiliers les plus dynamiques ont vite suivi le mouvement de la digitalisation et ont pu profiter de la forte demande. Tous les acteurs ont cependant été dans l’obligation de mettre en place des outils digitaux pour pouvoir maintenir le dialogue avec leurs prospects et clients.

Les visioconférences, les showrooms virtuels, les signatures électroniques de contrat de réservation ont permis au marché de l’immobilier de ne pas être à l’arrêt, et ce malgré les contraintes. Les ventes ont donc continué pendant le confinement, avec signature définitive chez le notaire. Cela n’a cependant pas empêché le ralentissement global des transactions immobilières. À la sortie du confinement, il y a eu un effet de rattrapage sur le marché immobilier. Selon les chiffres communiqués par la FPI, les ventes ont reculé de 23 % sur un an.

De plus, même si la digitalisation a permis aux professionnels de continuer à interagir avec les potentiels clients malgré la crise, tous les besoins des acquéreurs n’ont pas pu être comblés. Par exemple, certains acheteurs souhaitaient effectuer une visite sur la future parcelle à bâtir, pour s’imprégner du quartier, visualiser l’environnement, ce qui n’était pas possible avec la visite virtuelle. La digitalisation n’a donc pas pu répondre à toutes les exigences des acheteurs.

L’assouplissement des conditions de prêt immobilier en 2021

Le Haut Conseil à la Stabilité financière (HCSF) a pris certaines mesures d’assouplissement pour permettre aux acheteurs de retrouver leur capacité d’emprunt. Depuis janvier 2021, le HCSF a fixé le taux d’endettement maximal à 35 % au lieu de 33 % pour encourager l’investissement des ménages français. Même si la durée du crédit n’a pas changé (25 ans), il est possible d’ajouter une période de différé d’amortissement. Ces mesures ont donc permis aux ménages de voir leur capacité d’emprunt augmenter.

Ce sont plus de 63 000 ménages français qui ont pu revenir sur le marché de l’immobilier. Les investisseurs voient également dans cette décision du HCSF l’opportunité de pouvoir acquérir des biens dans de meilleures conditions.

Parallèlement aux mesures du HCSF, les banques ont également adopté une politique d’octroi de crédits immobiliers plus favorable en 2021. Elles ont notamment porté leur marge de manœuvre à 20 % au lieu de 15 %. Tout cela a fortement contribué à dynamiser le marché de l’immobilier neuf.

Selon le baromètre établi par Pretto, les taux d’intérêt immobiliers suivent aussi une tendance à la baisse. C’est en février 2021 qu’ils ont atteint leur plus bas niveau historique. La concurrence entre les banques a joué un rôle important dans la baisse des taux.

Les dispositifs d’aide en faveur des projets immobiliers neufs

Pour leur premier achat immobilier, beaucoup de personnes hésitent entre le neuf et l’ancien. Mais si la majorité des primo-accédants finissent par choisir le neuf, c’est en grande partie grâce aux différents dispositifs d’aide qui sont proposés. Idem pour les autres acquéreurs qui bénéficient de certains avantages.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro a pour but de permettre de financer une partie de l’achat ou de la construction de votre future habitation qui servira de résidence principale (jusqu’à 40 % du prix). Il y a un montant de revenus maximum à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier de ce prêt. Le montant auquel vous avez droit est fixé en fonction de la zone dans laquelle se situe la future résidence. Il est toutefois possible de compléter ce montant avec d’autres prêts.

Pour obtenir un prêt à taux zéro, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les 2 années qui précèdent votre demande. Le prêt est octroyé par les établissements financiers qui ont signé une convention avec l’État. L’évaluation de votre capacité à rembourser l’emprunt est réalisée par l’établissement auquel vous vous êtes adressé. Celui-ci n’est en aucun cas obligé de vous accorder ce prêt. Si vous obtenez cet accord, la durée de remboursement s’étend alors de 20 à 25 ans en moyenne.

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Ce prêt a pour but de permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder à la propriété. Les taux d’intérêt sont ainsi plafonnés et très avantageux. Ce prêt peut vous permettre de financer 100 % de l’achat d’une résidence principale, sa construction ou des travaux d’aménagement. Les critères pris en compte sont les ressources en premier lieu, le nombre de personnes composant le foyer et la zone géographique de la future résidence.

Tout comme pour le prêt à taux zéro, il ne faut pas dépasser le plafond de revenus fixé par l’État. Les revenus évalués sont ceux de l’année du prêt – 2 ans. On considérera par exemple les revenus de 2018 pour un prêt d’accession sociale demandé en 2020.

Le prêt action logement

Le prêt action logement est destiné aux employés des entreprises qui comptent au moins 10 salariés (secteur privé et non agricole). Il a été réajusté depuis la mi-avril 2021 et permet de soutenir financièrement un projet immobilier neuf. Ce prêt peut vous permettre d’obtenir entre 7 000 et 25 000 euros (parfois 40 000 euros) à un taux d’intérêt compris entre 0 et 1 %. La durée de remboursement du prêt peut atteindre 20 ans.

La TVA à taux réduit pour les résidences principales neuves

La réduction de la TVA est un autre dispositif qui vise à encourager les personnes à investir dans le neuf résidentiel. C’est depuis le 1er janvier 2014 que les propriétaires d’un logement neuf peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit (entre 5,5 et 7 %) dans les zones ANRU (secteurs répertoriés par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine). La TVA réduite est uniquement accessible aux particuliers et concerne les biens achetés à titre de résidence principale.

Les aides des collectivités locales au service de l’immobilier

En France, un bon nombre de villes et de départements proposent des aides financières pour encourager l’investissement immobilier (achat, construction ou rénovation). Ces aides peuvent prendre la forme de subventions, de prêts sans intérêts ou de chèques-énergie. Vous pouvez donc vous renseigner sur les aides des collectivités locales dans votre zone géographique pour votre projet immobilier neuf.

Investir dans l’immobilier neuf grâce au dispositif Pinel

Enfin, les investisseurs qui souhaitent placer leur argent et investir dans le locatif neuf peuvent toujours compter sur le dispositif Pinel (selon la zone géographique du bien en question). Ils bénéficient ainsi d’une défiscalisation importante (exonération d’une partie de l’impôt sur le revenu) en fonction de la durée de la mise en location du bien neuf acheté, soit 6, 9 ou 12 ans.

La crise sanitaire a eu un impact important sur le marché immobilier français et international, celui-ci cherche à se réinventer. Même si certaines règles changent, un investissement immobilier neuf reste un projet stratégique et bien souvent rentable.